• ×

10:36 مساءً , الثلاثاء 16 صفر 1441 / 15 أكتوبر 2019

قائمة

جديد الأخبار

صوت المدينة - المدينة المنورة: أقامت الجامعة الإسلامية بالمدينة المنورة ممثلة..

صوت المدينة - المدينة المنورة: افتتح سعادة مدير عام الشؤون الصحية بمنطقة المدينة..

صوت المدينة - المدينة المنورة: حرصت الشؤون الصحية بمنطقة المدينة المنورة منذ..

صوت المدينة - المدينة المنورة: سلم معالي المستشار بالديوان الملكي رئيس مجلس..

صوت المدينة - المدينة المنورة: شاركت شركة وادي طيبة في معرض جيتكس201‪9 بدبي وفي..

صوت المدينة - المدينة المنورة: دعا معالي وزير الشؤون البلدية والقروية المُكلّف..

السكن بين الازمة والحل

زيادة حجم الخط مسح إنقاص حجم الخط
31 يوليو 2019

صوت المدينة - محمد عبدالهادي الجهنــي

قال تعالى (الله جعل لكم من بيوتكم سكناً)
يعرف المسكن على انه البناء الذي يأوي اليه الانسان- وهو البيت المقر والمكان الذي ينظر اليه الانسان كمأوى له ولا افراد اسرته فهو ملاذ الاسرة الطبيعي- مهما كان نوع هذا المسكن –عمارة فله –شقة – كوخ- خيمة)
وتعرف السياسة الاسكانية: بأنها مجموعة منظمة من المقاييس والأليات التي تحكم سوق المساكن بقية ضمان التوازن بين العرض والطلب في ضل قواعد السعر والكمية.

وأزمة السكن ليست حكراً على دولة دون أخرى فكثير من بلدان العالم تعاني من أزمة في الإسكان لديها نتيجة لعدم تغطية وكفاية الوحدات السكنية المتوفرة للاحتياجات الفعلية للمواطنين
وقد تختلف الأسباب من دولة الي أخرى حيث ترتبط الازمة السكانية بالاستقرار السياسي والاجتماعي والاقتصادي للدولة إضافة الى المساحة المتاحة للسكن.

والمملكة واحدة من الدول التي تعاني من أزمة السكن مع اختلاف الأسباب المؤدية لذألك سواء المعلوم منها او المجهول وهي أزمة ليست وليدة الحظة بل تراكمية منذو عدة عقود ماضية
رغم توافر العوامل المساعدة على انهائها لما تتمتع به المملكة من إمكانيات مختلفة من حيث الاستقرار السياسي والاجتماعي والملائة المالية والرغبة في حلها وهو ما يجعلها قادرة
بأذن الله على حل هذه الازمة وانهائها في غضون فترة زمنية محدودة وذألك لتوافر عدة أسباب أهمها:
أ/ الاستقرار السياسي والاجتماعي والأمني والاقتصادي. ب/ رغبة الدولة الجادة في حل وأنهاء ازمة السكن وتمكين المواطن من تملك المسكن الأول. ج/ توفر المساحات الكافية من الأراضي
لدى الدولة حيث تتجاوز مساحة المملكة الاثنين مليون كيلو متر(2149690م9) وهي مساحة بحجم قارة والمشغول منها بالسكن لا يتجاوز نسبة (%45). د/ القوة الاقتصادية للمملكة وتوفر السيولة المالية
لديها حيث قدرت الميزانية العامة للدولة للعام المالي الحالي (ترليون ريال). هـ/ رغبة المواطنين بتملك المسكن الأول واعتباره أولوية لديهم وهذا خلاف ما كان عليه الامر في السابق.

ومع اختلاف وتعدد الأسباب التي أدت الي خلق هذه الازمه فلكل مشكلة حل ولا يوجد مستحيل ولعل من الأسباب التي قد تساهم في الحل وانهاء أزمة السكن ما يلي:
أولا: قيام وزارة الإسكان بالتعاون مع الجهات ذات الصلة بعمل خطة سكنية تشتمل على جميع العناصر ذات العلاقة من حيث عدد المواطنين الراغبين في الحصول على المسكن الاول في الوقت الراهن من واقع السجلات لديها وعدد المنتجات السكنية المتوفرة حاليا سواء كانت ( ارض خام -او وحدات سكنية جاهزة بكل اشكلها عمائر- فلل - شقق...) وتحديد عدد الاحتياج الفعلي السنوي للمساكن لكل عام من الخمسة الأعوام القادمة وبالأرقام وذألك من خلال الاحصائيات الرسمية والتي تبين عدد طالبي السكن لكل عام من الأعوام الماضية وعدد من تم تحقيق طلبهم وحصلوا فعليا على المسكن وتحديد العوامل المساعدة على تحقيق تملك المواطن للسكن مع تحديد المعوقات المانعة من ذألك وطرق ازالتها إضافة الي وضع تقديرات مستقبلية لحاجة سوق الإسكان من الوحدات السكنية خلال العشرة سنوات القادمة تكون أساس لوضع سياسة وخطة سكانية وطنية عامه وشاملة يسهل مراقبة تنفيذها.
ثانيا: إعادة توزيع المنح السكنية (الأراضي) وخاصة في المدن الكبرى والمحافظات وتشمل – إ/ توزيع الأراضي التي تقع ضمن المخططات المعتمدة والمخصصة قطع سكنية والتي تم إيقاف توزيعها قبل عدة سنوات. - ب/ تخطيط الأراضي الخام الواقعة تحت تصرف وزارة الشئون البلدية والقروية سابقاً ووزارة الإسكان حالياً وتوزيعها بشكل عاجل.
ثالثاً: تفعيل قرار مجلس الوزراء رقم م/25/ وتاريخ 5/4/1425هـ والخاص بنظام المنافسة والذي جاء في مادته الأولى ( ان الهدف منه هو حماية المنافسة العادلة وتشجيعها ومكافحة الممارسات الاحتكارية)وتطبيق ذألك على تجار العقار الذي تسبب احتكارهم لملايين الامتار من الأراضي الذي يملكونها الي خلق ازمه الحصول على السكن في المملكة – حيث ان ذألك يتوافق مع احكام الشريعة الإسلامية التي تحرم هذه الممارسات – وقد أجاز الشرع لولي الامر ان يقوم ببيع الممتلكات المحتكرة جبراً عن المحتكر بثمن المثل وهذا ينطبق على مئات المخططات داخل المملكة.
رابعاً: تعديل اللائحة التنفيذية لنظام تطبيق الرسوم على الأراضي البيضاء من حيث المدة الزمنية للتطبيق والنطاق الجغرافي والمساحات المحددة بحيث يكون تطبيق الرسوم بكل مراحله لجميع المناطق في وقت واحد وتخفيض المساحة تطبق الرسوم على كل من يمتلك مساحة (2000م – الفين متر) فما فوق بغض النظر عن موقعها. إضافة الي الغاء (الفقرة) التي تنص على إعادة الرسوم في حالة تطويرها خلال عام على ان لا يتم إعادة أي مبالغ تم تحصيلها كونها أصبحت ملك لبيت المال مع الزامهم بدفع الزكاة الشرعية.
خامساً: إلزام مالكي القطع السكنية داخل النطاق العمراني ومحيطة والتي مساحتها من (500م الي 1000م) إذا كان مالكها لدية مسكن أو قطعة ارض أخرى مهما كان موقعها ومساحتها ولم يقدم سبب مشروع لعدم بنائها او بيعها (عدم الحصول على قرض – إجراءات اداريه معينه) إلزامه بدفع الزكاة المفروضة شرعاً (%2.5) وفقاً لقيمتها السوقية في الوقت الراهن على ان تدفع الزكاة وبأثر رجعي من تاريخ ثبوت التملك، فالزكاة حق لله واعتبار كل ارض زائده عن حاجة مالكها ارض محتكرة يطبق عليها نظام الاحتكار.
سادساً: استحداث نظام للتنظيم سوق العقار من حيث التملك والبيع والشراء وللتأجير يحدد الغرض من تملك الأرض وهو السكن ويمنع المضاربات العقارية على الأراضي والاحتكار لها والتلاعب في أسعارها – من قبل ثلة من الجشعين والمحتكرين – الذين أفسدوا السوق العقارية لمصالح خاصة وتحديد عقوبة تعزيرية للمتلاعبين بأسعار للعقار والمحتكرين وتشهير بهم في الاعلام على حسابهم لما يسببونه من اضرار للمواطنين وهذا امر قد يصل الي حد الوجوب على الجهة المختصة للقيام به للحد من الفوضى التي يشهدها سوق العقارات.
سابعاً: تحديد وانشاء (حرم -للعمران) منطقة محيطة لكل مدينة مهما كان حجمها وموقعها وبكل الاتجاهات أربعة لا تقل عن خمسة كيلو مترات تخصص للمشاريع الحيوية المستقبلية للمدينة من سكن ومرافق خدمية ونحوهما وتطبيق نظام نزع ملكيات العقارات للمنفعة العامة ووضع اليد المؤقت على العقار والذي نص عليه المرسوم الملكي رقم م/5/ وتاريخ 11/3/1423هـ على كل ما يحول دون تحقيق هذا الغرض على ان يشمل تطبيق هذا القرار نزع ملكيات جميع الأراضي البيضاء الواقعة داخل النطاق العمراني وإقامة مشاريع اسكانية عليها لما تفتضيه المصلحة العامة.
ثامناً: انشاء مدن سكنية وإدارية جديدة في كل منطقة ومحافظة إدارية وتوفير جميع الخدمات الأساسية فيها وفقاً للمعايير عالمية كما هو معمول به في كثير من الدول والتي ثبت نجاحها واهميتها في القضاء والمساهمة في حل ازمة السكن وفك الاختناقات المرورية داخل المدن الرئيسية سواء كان انشائها بواسطة الدولة مباشرة او بواسطة القطاع الخاص واشراف ورقابة من الدولة لضمان تحقيق الفائدة المنشودة منها ويمكن الاستفادة من تجربتي الهيئة الملكية في الجبيل وينبع في بناء الإسكان النموذجي.
تاسعاً: إيصال جميع الخدمات الأساسية من (الماء – الكهرباء – الطرق –المدارس- المراكز الصحية - الأسواق وغيرها) للأحياء السكنية الجديدة وبشكل فوري لمساعدة المواطنين على بناء أراضيهم الواقعة فيها وكذألك السكن والاستفادة منها.
عاشراً: رفع درجة وفئة المراكز الواقعة بالقرب من المدن الرئيسية وتحويلها من فئة مركز الي محافظة واعتماد وانشاء مخططات سكنية فيها مع وضع خطة شامله لتطويرها وتوفير جميع الخدمات الأساسية فيها سواء العامة او الخاصة وذألك لتشجيع الاستيطان والسكن فيها وإيقاف عملية هجرة المواطنين من القرى والمراكز الي المدن وذألك بوضع مميزات خاصة للسكن فيها مثل منح المواطنين قطع سكنية بمساحات كبيرة نسبياً – نقل وظائفهم للعمل بالجهات الإدارية فيها – انشاء فروع للجامعات – توفير وسائل مواصلات للطلاب – انشاء مشروع للنقل العام وربطها بشبكة طرق تغطي جميع الاتجاهات......وغيرها مع رفع مستوى الخدمات بكافة اشكالها في جميع القرى والمراكز بصفة عامة لرفع نسبة بقاء أهلها فيها.
الحادي عشر: تعديل سياسة البناء والسماح في البناء متعدد الأدوار داخل المخططات السكنية بغض النظر عن موقعها والتشجيع على بناء الأبراج السكنية حيث البناء العمودي يحقق مصلحة خاصة (لمالك المسكن) ومصلحة عامة (لطالب السكن – بالشراء – او الايجار).
الثاني عشر: تحديد قيمة سعر (متر الأرض المربع)لكل منطقة اعتباراً من قيمة المتر في مركز المدينة الي سعر قيمة المتر في الأطراف على ان يكون هذا السعر هو الأساس في عملية البيع والشراء والتعويض سواء تم ذألك لمصلحة المواطن مثل حالات نزع الملكية او لمصلحة الدولة في مثل حالات التثمين وقيمة الزوائد في الأمتار في المنح ونحوهما وذألك لإيقاف التضخم في الأسعار الذي حال دون تملك المواطن للمسكن الأول وحرمه من الاستفادة من الدعم المقدم من الدولة حيث ان خفض أسعار الأراضي من التضخم الهائل يسهل على الدولة والمواطن تجاوز ازمة السكن وباقل التكاليف الممكنة وفيه حماية لمقدرات الوطن الاقتصادية.
الثالث عشر: وضع آلية عملية واضحة تشتمل على أ/ تصنيف الوحدات السكنية بمختلف أنواعها الي فئات بناء على الموقع والمساحة والعمر ونحوهما. ب/ تحديد القيمة السعرية المتوسطة للإيجارات سواء كانت ايجارات الشقق السكنية – العمائر – الأدوار – الفلل – المخصصة للسكن.
الرابع عشر: إخراج جميع المناطق الصناعية – والاستراحات – والمستودعات – التي أصبحت بحكم التوسع العمراني داخل الاحياء السكنية او تحيط بها من أكثر من جهتين ونقلها الي مواقع أخرى وتحويل موقعها الي مجمعات سكنية للمواطنين.
الخامس عشر: تخصيص مناطق خاصة بسكن العمال خارج المدن أو خارج نطاق الاحياء السكنية كما هو معمول به في كثير من الدول الأخرى.
السادس عشر: عمل خطة تنفيذية للتطوير الاحياء العشوائية الواقعة داخل النطاق العمراني وتنفيذها بشكل عاجل سواء عن طريق ملاك العقارات الواقعة داخلها بدعم مالي من الحكومة او بدون او عن طريق شركات التطوير العقارية الكبيرة صاحبة الخبرة والمؤهلة للقيام بمثل هذه الاعمال على ان تكون وفقاً لمدة زمنية محددة.
السابع عشر: إعادة النظر في وضع المواقع واراضي المخصصة لمصلحة بعض القطاعات الحكومية الواقعة داخل النطاق العمراني للمدن او حولها والتي خصصت في وقت سابق وأصبحت حالياً ليس بحاجة لها او لا يمكنها الاستفادة منها بحكم موقعها وذألك بنقل ملكيتها الي مصلحة وزارة الإسكان للاستفادة منها في إقامة مشاريع سكنية عليها للمواطنين وتعويض هذه الجهات سواء في مواقع أخرى او مادياً في حال تعذر تعويضها بمواقع.
الثامن عشر: إلزام أصحاب العقارات الخاصة والتي خصصها أصحابها للإيجار واليس السكن الخاص (سواء كانت عمائر – فلل –شقق – استراحات للإيجار – مستودعات –ونحوها) بدفع الزكاة المفروضة شرعاً عليهم من قيمة الايجار الفعلية كون الغرض منها تحول الي تجاري.
التاسعة عشر: استحدث نظام للإيجار المنتهي بالتملك للوحدات السكنية يكون شامل جميع المنتجات سواء كانت مملوكة للدولة أو القطاع الخاص.
العشرون: استفتاء واستبيان واخذ راي المستهدفين من منتجات وزارة الإسكان قبل الشروع في بناء الوحدات السكنية مستقبلاً واخذ راي الأغلبية في عين الاعتبار حيث ان تحقيق رغبتهم يزيد من الاقبال على منتجات الوزارة ويلبي حاجة المواطن في المسكن (وفي حال كانت المواصفات التي يطلبها بعض المستفيدين تزيد تكلفتها عن القيمة المخصصة للوحدة (500000) ريال فيمكن للطرفين توقيع اتفاق يتحمل بموجبة المستفيد فرق قيمة تكلفة البناء- ويتم السداد حسب المتفق عليه).
الحادية والعشرون: تسهيل إجراءات تحويل الأراضي الزراعية الي سكنية في حال طلب أصحابها ذألك والتشجيع عليه خاصة في المواقع الزراعية التي تعاني من شح المياه فيها وتقع داخل النطاق العمراني او بالقرب من المدن.
الثانية والعشرون: تعديل نظام المنح الحكومية ليكون على فئتان:
الفئة الأولى: المنح السكنية المجانية كما هو معمول به حالياً
الفئة الثانية: منح قطع سكنيه بمقابل مالي رمزي يحدد وفقاً للضوابط وشروط ويكون المنح فيها كتالي:1/ لمن لا يستطيع الحصول على المنحة السكنية المجانية لمانع نظامي مهما كان هذا المانع وبذات الوقت لا يملك المسكن الأول. 2/ لمن يرغب في الحصول على منحة سكنية بشكل فوري ولدية القدرة على البناء.
الثالثة والعشرون: تنفيذ وبناء مشاريع إسكان لموظفي القطاع العام (المدنيين) سواء الخاضعين لنظام الخدمة المدنية او نظام العمل العاملين في القطاع العام وذألك باقتطاع نسبة (%2) من ميزانية كل مصلحة حكومية لكل سنة من السنوات الخمس القادمة على ان تزيد النسبة الي (%3) من كل مصلحة حكومية تقدم كل او بعض من خدماتها للمستفيدين مقابل رسوم خدمة مهما كان مقدارها – على ان يتم انشاء إدارة مختصة تشرف على تنفيذ هذا المشروع بالتعاون مع بقية القطاعات الحكومية.
الرابعة والعشرون: اشاء منصة عقارية تحت اشراف وزارة الإسكان والزام جميع الشركات العقارية والمطورين العقاريين والمكاتب العقارية المرخصة بعرض جميع المنتجات التي لديهم عن طريقها سواء كانت(عمائر – فلل – شقق – أراضي) على ان يشتمل أعلان العرض على جميع التفاصيل عن المنتج المعروض من حيث( السعر – المساحة – عمر الوحدة – رخصة البناء – شهادة السلامة – القيمة السوقية المستحقة للمنتج عن طريق مثمن عقاري معتمد ) وان يكون ذألك شرط لإتمام عملية البيع والشراء) مع ضرورة ان يتم فحص المنتجات السكنية والتأكد من سلامتها وجودتها وكفاءتها وفقاً لمعايير معتمدة قبل العرض.
الخامسة والعشرون: تطبيق نظام نزع الملكية على جميع الأراضي الواقعة داخل النطاق العمراني للمدن او في محيطها والتي طبقت عليها رسوم الأراضي او فرضت عليها الزكاة وذألك بعد مضي ثلاث سنوات من تاريخ تطبيق الرسوم وتحصيل الزكاة إذا لم يبادر أصحابها بتطويرها او بيعها وان يدفع لهم ثمن المثل.
السادسة والعشرون: إعادة النظر في وضع وصحة صكوك وملكية المخططات والأراضي ذات المساحات التي تتجاوز خمسة الاف متر مربع(5000م) والتي تم تملكها عن طريق وضع اليد المباشر عليها أو منحت الأشخاص ممن لا يملك الحق بذألك والواقعة داخل النطاق العمراني او في محيطه.
السابعة والعشرون: توجيه الجهات التنفيذية بالدولة بتسريع إجراءات الموافقة ومنح تراخيص البناء للمواطنين وإزالة المعوقات الناتجة عن البيروقراطية الإدارية.
الثامنة والعشرون: اعتماد انشاء وحدات سكنية مجانية لذوي الدخل المحدود وفقاً لحاجتهم الفعلية لها تشترك في تنفيذها وزارة الإسكان – مصلحة الزكاة والدخل – القطاعات الخاصة من جمعيات خيرية – البنوك - الشركات – مؤسسات – إضافة لمن يرغب في دعمها من المواطنين عن طريق (دفع قيمة سهم تبرع بقيمة مئة ريال) يودع في حساب خاص بجمعية او دارة تنشأ لهذا الغرض وذألك من باب المسئولية الاجتماعية، أضافة ألي انشاء وحدات سكنية مدعومة جزئياً لذوي الدخل المتوسط.
التاسعة والعشرون: إيقاف إجراءات عملية نقل ملكية القطع السكنية الواقعة ضمن النطاق العمراني لمصلحة من يتبين ملكيته لأكثر من ثلاثة قطع اراضي او تزيد اجمالي مساحتها عن (الفين متر(2000) ) ولم يقم ببنائها لمدة تزيد عن عامين من ثبوت التملك إضافة الي وقف نقلة الملكية لمصلحة جميع من كانت لديهم أراضي مشمولة بنظام رسوم الأراضي البيضاء سواء كان افراد او شركات او نحوهما وذألك لمدة (ثلاثة سنوات). وتحديد عدد (ثلاثة قطع) كحد اقصى يحق للفرد امتلاكها خلال الثلاث سنوات القادمة، بهدف اتاحة الفرصة لمن ليس لديهم أراض تملكها.
الثلاثون: رفع قيمة القرض العقاري ليتناسب مع التكلفة الفعلية للبناء والشراء بحكم انه قرض حسن (مسترد) مع إقرار تعديل على نظام القروض بحيث يسمح بإعفاء المقترضين الملتزمين بالسداد في الوقت المحدد بما نسبته (%15) من قيمة القرض وكذألك أعفاء المقترضين الراغبين في سداد القرض سداد مبكر قبل حلول الوقت المخصص لذألك بما نسبته (%20) من قيمة القرض لما في ذألك من تشجيع على الالتزام بالسداد والتشجيع على السداد المبكر للأقساط حيث ان تحصيل هذه المبالغ يتيح للأخرين الفرصة للحصول على القرض السكني.
الحادية والثلاثون: رفع كفأة وخبرة المطورين وشركات التطوير العقارية وزيادة عددها إضافة الي الاستعانة بالشركات العالمية صاحبة الخبرة الطويلة والمشهود لها في الجودة والكفاءة العالية والتعاقد معها واستبعاد شركات التطوير العقاري الذي هدفها الأول فقط هو تحقيق الأرباح المادية المرتفعة وبأقل التكاليف على حساب الجودة.
الثانية والثلاثون: الترخيص الأكثر عدد من الشركات المتخصصة في البناء السريع والمباني الجاهزة لتحقيق هدفين 1/ سرعة البناء 2/ المنافسة في الأسعار للحصول على اقل تكلفة ممكنه للبناء.
الثالثة والثلاثون: دعم أدوات البناء من خرسانه وحديد واسمنت وغيرها سواء دعم مباشر بتخفيض أسعارها في الداخل او دعم غير مباشر بالسماح في الاستيراد للمواد الانشائية من كل دول العالم لكسر الاحتكار والحصول عليها بأقل أسعار تنافسية.
الرابعة والثلاثون: زيادة الوعي والثقافة لدى الموطنين بأهمية السكن الخاص الاقتصادي واعتماد طرق وأساليب البناء الحديث ذات الجودة العالية والتكلفة المتوسطة واستخدام المساحات وفقاً للاحتياج الفعلي للأسرة والبعد عن الزيادات في البناء بما يفوق الحاجة.
الخامسة والثلاثون: صرف القرض السكني للجميع بغض النظر عن مقدار راتب طالب المسكن الأول وعدم ربط الصرف بمقدار معين للراتب ويمكن للوزارة رفع قيمة القسط الشهري وفقاً لمقدار الراتب مع صرف بدل سكن لمن لا يملك المسكن الأول ولايزال على قائمة الانتظار.
السادسة والثلاثون: التشجيع على انهاء الخلافات بين الورثة والشركاء التي محلها (العين) أراضي يرغب أصحابها بيعها او استثمارها لكن حال دون ذألك الخلافات الاسرية او بين الشركاء وأوقف القضاء الشرعي التصرف بها لهذا السبب او ذاك.
السابعة والثلاثون: توجيه الجهات المختصة في سرعة انهاء تصفية المساهمات العقارية المتعثرة التي محل (العين) فيها مخططات أراضي وطرحها في المزاد العني وبيعها لتحريرها من الاحتجاز دون مبرر.
ويبقى القول بأن هناك جهود تذكر وتشكر لوزارة الإسكان وصندوق التنمية العقارية في الفترة الأخيرة ولكنها لاتزال اقل من طموحات المواطن الذي يعاني الامرين -عدم القدرة على تملك المسكن وارتفاع الإيجارات -وسيبقى الوضع على حالة مالم تستطع الوزارة فرض وتطبيق الحلول التي تعيد التوازن بين العرض والطلب وبأسعار تنافسيه اذ انه ليس من المعقول بأن تكون قيمة قطعة الأرض (500م) تعادل ضعفي القيمة المقدرة شرعاً لدية الانسان في حالات القتل والمقدرة (300000) ثلاث مئة ألف ريال.

+ 1
 0  0  157
التعليقات ( 0 )

جديد المقالات

13 اكتوبر 2019 صوت المدينة - شهرزاد الفخراني مع...


13 اكتوبر 2019 صوت المدينة - دارين المساعد أقرّ...


13 اكتوبر 2019 صوت المدينة - خالد القليطي الحاجة...


9اكتوبر2019 صوت المدينة - المولدي الهمامـي في...


بواسطة : صوت المدينة

2 اكتوبر 2019 صوت المدينة - محمد العتيبي قد...