رائــد العــوده
08-10-2008, 02:43 PM
http://al-madina.com/files/imagecache/node_photo/files/rbimages/1218287830064113500.jpg
لأحد, 10 أغسطس 2008
أحمد الأنصاري - ينبع / تصوير: علي الزهراني
تعاني مدينة ينبع البحر من مشكلة الصكوك العائمة والتي تسببت في عدم توسع المدينة من الشمال والجنوب وحصرتها في الوسط وألقت بظلالها على المواطن العادي الباحث عن منحة صغيرة يستفيد منها، فيما ساعدت في عزوف المستثمر، لتراكم القضايا في المحاكم الشرعية بالمنازعات على الأراضي وكثرة الصكوك.
وتعود الأسباب «وفقا للمواطنين» إلى عشوائية استخراج الصكوك في فترة زمنية خلت ومنها عدم أمانة المواطنين أو المستفيدين من هذه الأراضي واستغلال بعض الظروف في تلك الفترة لمصالحهم الشخصية، الأمر الذي نشب عنه ظهور الأراضي العائمة وهي الأراضي غير محددة المعالم.
«المدينة» فتحت ملفا حول الصكوك العائمة والصكوك غير المميزة التي يقع أصحابها في مشكلات حاليا مع الجهات الحكومية بسب عدم اعتراف هذه الجهات بهذه الصكوك إما لأخطاء في المساحة أو عدم وجودها في السجلات.
في البداية قال خالد السهلي «الأمين العام بالغرفة التجارية الصناعية في ينبع»: يعتبر توفر الأراضي من أهم أسباب نجاح أي مشروع سواء كان صناعيا أو تجاريا أو زراعيا أو سكنيا أو سياحيا أو أي استخدام آخر، وتنقسم الأراضي من حيث عائداتها إلى نوعين لا ثالث لهما أما أراضي حكومية مملوكة بصكوك عائدة لأملاك الدولة أو أراضي فضاء أيضا تعود ملكيتها للدولة مالم يكن لأحد عليها مستمسك شرعي يأخذ صفة القطعية أي أنه مميز من محكمة التمييز. والنوع الثاني وهي الأراضي العائدة لمواطنين بمختلف أنواعها سكني أو زراعي.
وأكد الأمين العام للغرفة التجارية أن ينبع تعاني من ندرة الأراضي لمختلف الاستخدامات التجارية والصناعية كذلك الأراضي التي تحتاجها الجهات الحكومية لإقامة منشآتها إضافة إلى أن البلدية أيضا يوجد لديها أعداد كبيرة من طلبات المنح وفي المقابل لا توجد أراضي لمقابلة هذا الطلب، مشيرا إلى أن عدم توفر الأراضي يؤثر بشكل مباشر على الحركة الاقتصادية بشكل سلبي، وقد يؤدي عدم توفر الأراضي المناسبة كما نوعا إلى حرمان المنطقة من مشاريع تنموية تكون قد خصصت في ميزانية الدولة يتأخر تنفيذها وقد لا تنفذ فعلا بسبب عد وجود أراضٍ لإقامة تلك المشاريع وخاصة المشاريع الحكومية التي تتطلب مساحات كبيرة كالجامعات والكليات.
وتطرق السهلي إلى أن هناك شركات ومصانع ترغب في إقامة مشاريع صناعية أو تجارية أو سياحية يؤدي لعدم توفر الأراضي إلى حرمان المنطقة منها فتحول إلى مناطق أخرى وبطبيعة الحال تتأثر بذلك المنظومة التنموية فتلك المشاريع لو أقيمت بالمنطقة فإن هناك عدة مزايا تتحقق لها فالفرص الوظيفة للشباب وكذلك فرص العمل لمؤسسات القطاع الخاص يمكن أن تستفيد من وجود تلك المشاريع، مشددا على أن الحركة العقارية ستنشط وبالتالي تؤثر على منظومة الأنشطة الأخرى كالمقاولات ومواد البناء وغيرها.
وأضاف: هناك نقطة مهمة جدا وهي أن توفر الأراضي بشكل عملي لا يعني وجود مساحات فضاء فقط بل الأهم هو سلامة الصكوك من الناحية الإجرائية بمعنى أن الصك يمكن إفراغه أو تخطيطه، وهذه ميزة لا تتحقق في الغالب في بعض الاراضي في محافظة ينبع إذ توجد مساحات أراضٍ لكن الصكوك غير مكتملة القطعية أو لوجود تداخلات بين الملكيات وازدواجية إصدار الصكوك.
ويرى السهلي أن يتم حل هذه الإشكالية بتضافر الجهود والتنسيق بين وزارة البلديات ووزارة العدل في إيجاد حلول جذرية لهذه الصكوك التي أصدرت في ظروف معينة بأن يتم استقطاع نسبة معينة من الأرض لصالح المرافق العامة في مقابل السماح بتصرف المالك بالجزء المتبقي إما بالبيع أو التخطيط حسب الاستخدام المسموح به وفق المخطط الهيكلي للمنطقة، وبذلك تحل المشكلة الأزلية للأراضي وتدفع عجلة التنمية والتطور والأهم هو إنعاش الحركة العقارية بالمنطقة التي تعاني منذ فترة من ركود طويل سببه الرئيسي هو وجود مثل هذه الصكوك التي أدت إلى نفور كثير من المستثمرين العقاريين.
من جانبه ذكر رئيس بلدية ينبع عبدالعالي الشيخ: إن الإجراءات المتبعة في البلدية للتأكد من سلامة العقار، أن يتقدم صاحب العقار بالمستندات الرسمية التي يتملك بموجبها العقار وهو الصك الصادر من كاتب العدل أو المحكمة العامة حيث إن الملك إما أن يكون عن طريق البلدية بالمنح مثلا أو الإنهاء عن طريق المحكمة.
وعن الحلول في حال حدثت مشكلة الازدواجية إما أن تكون الازدواجية بصكين أصل الصك التملك بها من البلدية فيكون الحل عن طريق البلدية مثل المنح وهذه الحالة نادرة حدوثها أو أن يكون الصكان أحدهما من المحكمة والآخر كتابة العدل فيتم التقديم للمحكمة أو إحالتهما لحل القضية وما يحكم به الشرع ينفذ. أن يكون الصكيين من المحكمة فتقام القضية في المحكمة ولا ندخل للبلدية في النزاع.
وذكر مصدر في وزارة العدل لـ«المدينة» يجب على المشتري من التأكد من سلامة العقار وذلك بالتوجه إلى كتابة عدل بالصك الأساسي ومن خلال الصك يقوم الشيخ بإحالته إلى السجلات من أجل التأكد من سلامته هل عليه حظر أو إيقاف أو خلاف أو زيادات والاطلاع على المساحة ومطابقتها وعند عدم وجود أي ملاحظات عليه ومطابقته لسجلات والتأكد من سلامته يحال إلى كتابة العدل من أجل إكمال الإجراءات العادية الأخرى والإفراغ مباشرة وفي حال وجود مشكلات في الصك ينبه بها المشتري ويحال الصك إلى المحكمة من أجل اتخاذ الإجراءات المتبعة.
وذكر رجل الأعمال سلامة الجهني أنه تم تنفير المستثمرين وشوهوا صورة العقار بينبع والصكوك العائمة ما بين 518 كيلومترا فماذا بقي للمواطنين الآخرين والمتضرر الأول هو المواطن العادي الذي يبحث عن قطعت أرض منحة من البلدية من أجل أن يبني بيتا وسكنا فيه أو يستفيد منها في المستقبل ونرى أن البلدية حتى الآن لم تجد أماكن مناسبة لإعطاء المواطنين منح وذلك بسبب المساحات الكبيرة لأصحاب الصكوك المعلومة لديكم «العائمة» وتأخر المتقدمين للمنح لسنوات طويلة والحل في تكوين لجان متخصصة من وزارة العدل لإنهاء المشكلة في ينبع.
وقول سلامة العلوني «أحد المتضررين من عمليات البيع والشراء العقار في ينبع»: قمت بشراء أرض بمساحة كبيرة في ينبع من أحد المستثمرين وعندما توجهنا إلى كتابة عدل من أجل إفراغ الصك تفاجأ بعد أخذهم شيك بمبلغ مليوني ريال أي أن الصك ملغى لوجود مشكلات فيه رغم أنهم يحملون صك لهذه الأرض وبعدها توجهه إلى المحكمة ولم أعرف من أشتكي من قام ببيع الأرض وأخذ فلوسي أم من أخرج الصك وهو عليه مشكلات، ولكن ما لم أفهمه كيف يخرج صك من الكتابة عدل أو من محكمة ويلغى بعد ذلك؟ لماذا خرج في الأساس؟ وكيف يتقي الإنسان نصب هؤلاء الأشخاص الموجودين في كل مكان؟ وأقترح أن أي أرض أو صك أو ما شابه عليها مشكلة أو غيره لا تخرج من أروقة المحكمة أو كتابة العدل إلا بعد التأكد من سلامة الصك لكي لا يقع الناس في مشكلات لا حل لها.
ويضيف سلامة العلوني: اشتريت أرضا بنحو 13 مليون ريال وتفاجأت بعد فترة بأن أحد الأشخاص قام باستخراج صك استحكام داخل أرضي ولا أعرف ولا أدري كيف يحصل هذا الأمر، وأين كتابة العدل والمحكمة من مثل هذه التصرفات؟ وكيف يتم استخراج صك أرض داخل صك أرض مميزة؟ كل هذه التساؤلات اتركها لوزارة العدل وأطالبها بإيجاد حل لكل القضايا العقار بينبع. وأغلب الصكوك في ينبع غير مميزة وإذا أردنا إحصائية تقريبية تصل إلى 50 من الصكوك غير مميزة وذلك من خلال حضورنا المجالس واختلاطنا بالمجتمع وهذه مشكلة أخرى يجب أن ينظر لها بعين الاعتبار من خلال المسؤولين وليس الإجراء المتبع حاليا وهو إلغاء الصك لأن هناك أناسا استخرجوا الصكوك من قبل ما يزيد عن 35 سنة وماتوا والآن البت للورثة ويوجد لديهم صك لكنه غير مميز كيف يمتلكون شيئا لا يمتلكون أقصد صكا بدون ملكية.
العم عبدالحميد الجهني «في العقد الثامن من العمر» قال: عاصرت ينبع عندما كانت أراضي فضاء لا يوجد إلا المنطقة القديمة التي يسكن بها الناس آنذاك قبل التطور العمراني الحديث الذي تشاهدونه الآن وسأروي لكم بعض المعلومات فيما يخص الأراضي البيضاء والأراضي العائمة والصكوك وغيرها، أولا الناس في السابق لا يقومون بالشراء غالبا لعدم توفر المادة في ذلك الوقت إلا ما ندر ويستعين الناس بالأحياء عن طريق إحياء الأرض وبالتالي تصبح ملكا وفقا للشريعة الإسلامية ولكن بعد فترة وتقريبا قبل 40 سنة من الآن حصل نوع من التساهل من قبل الإدارات الحكومية المعنية بالبيع والشراء وكان ذلك من خلال تسهيل استخراج الصكوك والاكتفاء فقط بالشهود وكان الناس يبحثون عن التملك بأي طريقة كانت بدون وجود وازع أو خلافه ظنا منهم أن هذا الامر أحد حقوقهم المكتسبة وللتفرقة بين من يقوم بهذا الأمر وبين من كان يبيع ويشتري هو تحديد معالم الصك يحده من الشرق كذا ومن الجنوب وكذا ولكن كانت غائبة إلا ما ندر وكان في إحدى الحقب الزمنية الماضية أناس يسيرون المعاملات بكل سهولة وسلاسة بدون مراعاة الأنظمة إذا جاز التعبير وأعتقد أنها السبب الرئيس في هذه المشكلة وخروج هذه الصكوك محل الخلاف في المحاكم حتى يومنا هذا.
لأحد, 10 أغسطس 2008
أحمد الأنصاري - ينبع / تصوير: علي الزهراني
تعاني مدينة ينبع البحر من مشكلة الصكوك العائمة والتي تسببت في عدم توسع المدينة من الشمال والجنوب وحصرتها في الوسط وألقت بظلالها على المواطن العادي الباحث عن منحة صغيرة يستفيد منها، فيما ساعدت في عزوف المستثمر، لتراكم القضايا في المحاكم الشرعية بالمنازعات على الأراضي وكثرة الصكوك.
وتعود الأسباب «وفقا للمواطنين» إلى عشوائية استخراج الصكوك في فترة زمنية خلت ومنها عدم أمانة المواطنين أو المستفيدين من هذه الأراضي واستغلال بعض الظروف في تلك الفترة لمصالحهم الشخصية، الأمر الذي نشب عنه ظهور الأراضي العائمة وهي الأراضي غير محددة المعالم.
«المدينة» فتحت ملفا حول الصكوك العائمة والصكوك غير المميزة التي يقع أصحابها في مشكلات حاليا مع الجهات الحكومية بسب عدم اعتراف هذه الجهات بهذه الصكوك إما لأخطاء في المساحة أو عدم وجودها في السجلات.
في البداية قال خالد السهلي «الأمين العام بالغرفة التجارية الصناعية في ينبع»: يعتبر توفر الأراضي من أهم أسباب نجاح أي مشروع سواء كان صناعيا أو تجاريا أو زراعيا أو سكنيا أو سياحيا أو أي استخدام آخر، وتنقسم الأراضي من حيث عائداتها إلى نوعين لا ثالث لهما أما أراضي حكومية مملوكة بصكوك عائدة لأملاك الدولة أو أراضي فضاء أيضا تعود ملكيتها للدولة مالم يكن لأحد عليها مستمسك شرعي يأخذ صفة القطعية أي أنه مميز من محكمة التمييز. والنوع الثاني وهي الأراضي العائدة لمواطنين بمختلف أنواعها سكني أو زراعي.
وأكد الأمين العام للغرفة التجارية أن ينبع تعاني من ندرة الأراضي لمختلف الاستخدامات التجارية والصناعية كذلك الأراضي التي تحتاجها الجهات الحكومية لإقامة منشآتها إضافة إلى أن البلدية أيضا يوجد لديها أعداد كبيرة من طلبات المنح وفي المقابل لا توجد أراضي لمقابلة هذا الطلب، مشيرا إلى أن عدم توفر الأراضي يؤثر بشكل مباشر على الحركة الاقتصادية بشكل سلبي، وقد يؤدي عدم توفر الأراضي المناسبة كما نوعا إلى حرمان المنطقة من مشاريع تنموية تكون قد خصصت في ميزانية الدولة يتأخر تنفيذها وقد لا تنفذ فعلا بسبب عد وجود أراضٍ لإقامة تلك المشاريع وخاصة المشاريع الحكومية التي تتطلب مساحات كبيرة كالجامعات والكليات.
وتطرق السهلي إلى أن هناك شركات ومصانع ترغب في إقامة مشاريع صناعية أو تجارية أو سياحية يؤدي لعدم توفر الأراضي إلى حرمان المنطقة منها فتحول إلى مناطق أخرى وبطبيعة الحال تتأثر بذلك المنظومة التنموية فتلك المشاريع لو أقيمت بالمنطقة فإن هناك عدة مزايا تتحقق لها فالفرص الوظيفة للشباب وكذلك فرص العمل لمؤسسات القطاع الخاص يمكن أن تستفيد من وجود تلك المشاريع، مشددا على أن الحركة العقارية ستنشط وبالتالي تؤثر على منظومة الأنشطة الأخرى كالمقاولات ومواد البناء وغيرها.
وأضاف: هناك نقطة مهمة جدا وهي أن توفر الأراضي بشكل عملي لا يعني وجود مساحات فضاء فقط بل الأهم هو سلامة الصكوك من الناحية الإجرائية بمعنى أن الصك يمكن إفراغه أو تخطيطه، وهذه ميزة لا تتحقق في الغالب في بعض الاراضي في محافظة ينبع إذ توجد مساحات أراضٍ لكن الصكوك غير مكتملة القطعية أو لوجود تداخلات بين الملكيات وازدواجية إصدار الصكوك.
ويرى السهلي أن يتم حل هذه الإشكالية بتضافر الجهود والتنسيق بين وزارة البلديات ووزارة العدل في إيجاد حلول جذرية لهذه الصكوك التي أصدرت في ظروف معينة بأن يتم استقطاع نسبة معينة من الأرض لصالح المرافق العامة في مقابل السماح بتصرف المالك بالجزء المتبقي إما بالبيع أو التخطيط حسب الاستخدام المسموح به وفق المخطط الهيكلي للمنطقة، وبذلك تحل المشكلة الأزلية للأراضي وتدفع عجلة التنمية والتطور والأهم هو إنعاش الحركة العقارية بالمنطقة التي تعاني منذ فترة من ركود طويل سببه الرئيسي هو وجود مثل هذه الصكوك التي أدت إلى نفور كثير من المستثمرين العقاريين.
من جانبه ذكر رئيس بلدية ينبع عبدالعالي الشيخ: إن الإجراءات المتبعة في البلدية للتأكد من سلامة العقار، أن يتقدم صاحب العقار بالمستندات الرسمية التي يتملك بموجبها العقار وهو الصك الصادر من كاتب العدل أو المحكمة العامة حيث إن الملك إما أن يكون عن طريق البلدية بالمنح مثلا أو الإنهاء عن طريق المحكمة.
وعن الحلول في حال حدثت مشكلة الازدواجية إما أن تكون الازدواجية بصكين أصل الصك التملك بها من البلدية فيكون الحل عن طريق البلدية مثل المنح وهذه الحالة نادرة حدوثها أو أن يكون الصكان أحدهما من المحكمة والآخر كتابة العدل فيتم التقديم للمحكمة أو إحالتهما لحل القضية وما يحكم به الشرع ينفذ. أن يكون الصكيين من المحكمة فتقام القضية في المحكمة ولا ندخل للبلدية في النزاع.
وذكر مصدر في وزارة العدل لـ«المدينة» يجب على المشتري من التأكد من سلامة العقار وذلك بالتوجه إلى كتابة عدل بالصك الأساسي ومن خلال الصك يقوم الشيخ بإحالته إلى السجلات من أجل التأكد من سلامته هل عليه حظر أو إيقاف أو خلاف أو زيادات والاطلاع على المساحة ومطابقتها وعند عدم وجود أي ملاحظات عليه ومطابقته لسجلات والتأكد من سلامته يحال إلى كتابة العدل من أجل إكمال الإجراءات العادية الأخرى والإفراغ مباشرة وفي حال وجود مشكلات في الصك ينبه بها المشتري ويحال الصك إلى المحكمة من أجل اتخاذ الإجراءات المتبعة.
وذكر رجل الأعمال سلامة الجهني أنه تم تنفير المستثمرين وشوهوا صورة العقار بينبع والصكوك العائمة ما بين 518 كيلومترا فماذا بقي للمواطنين الآخرين والمتضرر الأول هو المواطن العادي الذي يبحث عن قطعت أرض منحة من البلدية من أجل أن يبني بيتا وسكنا فيه أو يستفيد منها في المستقبل ونرى أن البلدية حتى الآن لم تجد أماكن مناسبة لإعطاء المواطنين منح وذلك بسبب المساحات الكبيرة لأصحاب الصكوك المعلومة لديكم «العائمة» وتأخر المتقدمين للمنح لسنوات طويلة والحل في تكوين لجان متخصصة من وزارة العدل لإنهاء المشكلة في ينبع.
وقول سلامة العلوني «أحد المتضررين من عمليات البيع والشراء العقار في ينبع»: قمت بشراء أرض بمساحة كبيرة في ينبع من أحد المستثمرين وعندما توجهنا إلى كتابة عدل من أجل إفراغ الصك تفاجأ بعد أخذهم شيك بمبلغ مليوني ريال أي أن الصك ملغى لوجود مشكلات فيه رغم أنهم يحملون صك لهذه الأرض وبعدها توجهه إلى المحكمة ولم أعرف من أشتكي من قام ببيع الأرض وأخذ فلوسي أم من أخرج الصك وهو عليه مشكلات، ولكن ما لم أفهمه كيف يخرج صك من الكتابة عدل أو من محكمة ويلغى بعد ذلك؟ لماذا خرج في الأساس؟ وكيف يتقي الإنسان نصب هؤلاء الأشخاص الموجودين في كل مكان؟ وأقترح أن أي أرض أو صك أو ما شابه عليها مشكلة أو غيره لا تخرج من أروقة المحكمة أو كتابة العدل إلا بعد التأكد من سلامة الصك لكي لا يقع الناس في مشكلات لا حل لها.
ويضيف سلامة العلوني: اشتريت أرضا بنحو 13 مليون ريال وتفاجأت بعد فترة بأن أحد الأشخاص قام باستخراج صك استحكام داخل أرضي ولا أعرف ولا أدري كيف يحصل هذا الأمر، وأين كتابة العدل والمحكمة من مثل هذه التصرفات؟ وكيف يتم استخراج صك أرض داخل صك أرض مميزة؟ كل هذه التساؤلات اتركها لوزارة العدل وأطالبها بإيجاد حل لكل القضايا العقار بينبع. وأغلب الصكوك في ينبع غير مميزة وإذا أردنا إحصائية تقريبية تصل إلى 50 من الصكوك غير مميزة وذلك من خلال حضورنا المجالس واختلاطنا بالمجتمع وهذه مشكلة أخرى يجب أن ينظر لها بعين الاعتبار من خلال المسؤولين وليس الإجراء المتبع حاليا وهو إلغاء الصك لأن هناك أناسا استخرجوا الصكوك من قبل ما يزيد عن 35 سنة وماتوا والآن البت للورثة ويوجد لديهم صك لكنه غير مميز كيف يمتلكون شيئا لا يمتلكون أقصد صكا بدون ملكية.
العم عبدالحميد الجهني «في العقد الثامن من العمر» قال: عاصرت ينبع عندما كانت أراضي فضاء لا يوجد إلا المنطقة القديمة التي يسكن بها الناس آنذاك قبل التطور العمراني الحديث الذي تشاهدونه الآن وسأروي لكم بعض المعلومات فيما يخص الأراضي البيضاء والأراضي العائمة والصكوك وغيرها، أولا الناس في السابق لا يقومون بالشراء غالبا لعدم توفر المادة في ذلك الوقت إلا ما ندر ويستعين الناس بالأحياء عن طريق إحياء الأرض وبالتالي تصبح ملكا وفقا للشريعة الإسلامية ولكن بعد فترة وتقريبا قبل 40 سنة من الآن حصل نوع من التساهل من قبل الإدارات الحكومية المعنية بالبيع والشراء وكان ذلك من خلال تسهيل استخراج الصكوك والاكتفاء فقط بالشهود وكان الناس يبحثون عن التملك بأي طريقة كانت بدون وجود وازع أو خلافه ظنا منهم أن هذا الامر أحد حقوقهم المكتسبة وللتفرقة بين من يقوم بهذا الأمر وبين من كان يبيع ويشتري هو تحديد معالم الصك يحده من الشرق كذا ومن الجنوب وكذا ولكن كانت غائبة إلا ما ندر وكان في إحدى الحقب الزمنية الماضية أناس يسيرون المعاملات بكل سهولة وسلاسة بدون مراعاة الأنظمة إذا جاز التعبير وأعتقد أنها السبب الرئيس في هذه المشكلة وخروج هذه الصكوك محل الخلاف في المحاكم حتى يومنا هذا.